Cos'è il rifinanziamento di una casa

Rifinanziare il mutuo significa sostanzialmente che stai scambiando il tuo vecchio mutuo con uno nuovo e possibilmente un nuovo equilibrio.

Quando rifinanziate il vostro mutuo, la vostra banca o il vostro prestatore estingue il vostro vecchio mutuo con quello nuovo; questo è il motivo per rifinanziamento a termine.

La maggior parte dei mutuatari sceglie di rifinanziare al fine di ridurre i propri interessi e abbreviare il termine di rimborso, o per sfruttare la possibilità di convertire in contanti parte del capitale che hanno guadagnato nella loro casa.

Esistono due tipi principali di rifinanziamento: rifinanziamento a tasso ea termine e rifinanziamento cash-out.

Che cos'è il rifinanziamento?

Il rifinanziamento è il processo di sostituzione di un mutuo esistente con un nuovo prestito. In genere, le persone rifinanziano il mutuo per abbassare i pagamenti mensili, abbassare il tasso di interesse o cambiare il programma di prestito da un mutuo a tasso variabile a un mutuo a tasso fisso. Inoltre, alcune persone hanno bisogno di accedere al denaro per finanziare progetti di ristrutturazione della casa o per estinguere vari debiti e sfrutteranno il loro capitale domestico per ottenere un rifinanziamento in contanti.

Indipendentemente dal tuo obiettivo, l'effettivo processo di rifinanziamento funziona allo stesso modo di quando hai richiesto il tuo primo mutuo: dovrai dedicare del tempo a ricercare le opzioni di prestito, raccogliere i documenti finanziari corretti e presentare una domanda di rifinanziamento del mutuo. prima che possa essere approvato.

I vantaggi di un rifinanziamento della casa

Ci sono diversi motivi per rifinanziare il mutuo. Alcuni dei possibili vantaggi includono:

• Riduci il tuo pagamento mensile *. Secondo uno studio , il proprietario di casa medio può risparmiare $ 160 o più al mese con un rifinanziamento. Con una rata mensile più bassa, puoi mettere i risparmi in altri debiti e altre spese, o applicare quei risparmi alla rata mensile del mutuo e estinguere il prestito prima.
• Eliminare l'assicurazione ipotecaria privata (PMI). Ad alcuni proprietari di case che dispongono di un patrimonio netto sufficiente o di un capitale versato non sarà richiesto di pagare l'assicurazione ipotecaria che ridurrà la rata mensile totale.
• Riduci la durata del tuo prestito. Per i proprietari di case che hanno contratto un mutuo all'inizio della loro carriera, un mutuo di 30 anni potrebbe avere più senso dal punto di vista finanziario. Ma per coloro che vogliono estinguere prima il mutuo, ridurre la durata del prestito può essere un'opzione interessante.
• Passaggio da mutuo a tasso variabile a mutuo a tasso fisso. Quando si dispone di un mutuo a tasso variabile, la rata può aumentare o diminuire al variare dei tassi di interesse. Passare a un prestito a tasso fisso con rate mensili affidabili e stabili può dare ai proprietari di casa la sicurezza di sapere che il loro pagamento non cambierà mai.
• Consolida la tua prima ipoteca e la linea di credito per la casa (HELOC). Convertendoli in un'unica rata mensile, puoi semplificare le tue finanze e concentrarti su un unico debito. Gli HELOC hanno spesso tassi regolabili, quindi il rifinanziamento in un prestito a tasso fisso potrebbe farti risparmiare denaro a lungo termine.
• Usa l'equità nella tua casa per ottenere denaro. Con l'aumento dei valori delle case, potresti avere abbastanza capitale per ottenere un rifinanziamento in contanti. Questo denaro può essere utilizzato per finanziare miglioramenti domestici, estinguere debiti o finanziare grandi acquisti.

Rischi di rifinanziamento del prestito

A seconda dei tuoi obiettivi e della situazione finanziaria, il rifinanziamento potrebbe non essere sempre la soluzione migliore. Mentre il rifinanziamento offre molti vantaggi, dovrai anche valutare i rischi.

Ad esempio, il rifinanziamento del mutuo in genere riavvia il processo di rimborso. Quindi, se hai cinque anni per estinguere un prestito di 30 anni e decidi di stipulare un nuovo mutuo di 30 anni, pagherai il mutuo per 35 anni. Per alcuni proprietari di case, questo è un buon piano, ma se hai già, diciamo, 10 o 20 anni di mutuo, l'interesse a vita potrebbe non valere i costi aggiuntivi.

In questi casi, molti proprietari di case si rifinanziano con un prestito a breve termine che non estenderà le rate del mutuo, come un mutuo di 20 o 15 anni (che spesso offre anche tassi inferiori rispetto ai prestiti di 30 anni).

In generale, il rifinanziamento è una buona opzione se il nuovo tasso di interesse è inferiore al tasso di interesse del mutuo attuale e l'importo totale dei risparmi supera il costo del rifinanziamento. Ad esempio, se ti rimangono $ 390.000 su un prestito di $ 400.000 al 4,25%, sostituire il tuo mutuo attuale al 3,75% può comportare un risparmio di $ 162 al mese rispetto al tuo prestito precedente. *

* Quando si rifinanzia il prestito esistente, gli oneri finanziari totali potrebbero essere più elevati per tutta la durata del prestito.

Domande frequenti sul rifinanziamento

Prima di optare per il rifinanziamento, è importante essere preparati. Per valutare la tua disponibilità al rifinanziamento, considera le seguenti domande.

Devo rifinanziare se ho intenzione di vivere nella mia casa solo per qualche anno in più?

Proprio come quando hai inizialmente acquistato la tua casa, dovrai pagare tasse, tasse e costi di chiusura sul tuo mutuo di rifinanziamento. È importante determinare quanto tempo ci vorrà per rompere anche quando rifinanziare un mutuo. Il punto di pareggio è il punto in cui i risparmi mensili creati dal rifinanziamento di un mutuo superano il costo del rifinanziamento.

Secondo il Consumer Financial Protection Bureau, è necessario considerare quanto tempo impiegherà i risparmi mensili a ripagare il costo del rifinanziamento. Rivedi i costi di chiusura che hai pagato sul mutuo per la casa originale. I costi di rifinanziamento possono essere più o meno gli stessi. Una regola empirica comune è procedere solo se il nuovo tasso di interesse ti fa risparmiare quella cifra per circa due anni (in altre parole, se vai in pareggio in circa due anni).

Quindi assicurati di fare i conti e capire come il nuovo prestito ti influenzerà.

In che modo il rifinanziamento influisce sul mio punteggio di credito?

Il tuo punteggio di credito non solo aiuta a determinare l'approvazione del rifinanziamento ipotecario, ma determina anche il tasso di interesse offerto dal prestatore. In poche parole, maggiore è il tuo punteggio di credito, minore è il tasso di interesse.

Ad esempio, un mutuatario con un importo medio del prestito di $ 250.000 e un punteggio di credito di 640 può pagare circa $ 2.500 in più all'anno in pagamenti di interessi rispetto a un mutuatario con un punteggio di credito di 760 . Se il tuo punteggio di credito è diminuito dalla prima volta che hai ottenuto il mutuo, puoi aspettarti di pagare tassi più elevati, il che può annullare qualsiasi potenziale beneficio dal rifinanziamento.

Qual è il saldo residuo del mio prestito?

Prima di firmare un nuovo mutuo, dovrai valutare il saldo attuale del tuo prestito. Se sei attualmente nel tuo 15° anno del tuo prestito di 30 anni, potresti voler esplorare le tue opzioni di rifinanziamento con un termine più breve. Questo ha senso per molti proprietari di case perché consente loro di sfruttare i tassi storicamente bassi senza ritardare la data di pagamento, che spesso può fornire risparmi sostanziali. *

Ho bisogno di flessibilità o di un programma di pagamento rigido?

Un uso comune del rifinanziamento consiste nell'accorciare la durata di un prestito e ripagarlo prima. Se i tassi di interesse ipotecari correnti sono inferiori al tasso di interesse attuale, è comune avere un importo mensile simile riducendo gli anni del mutuo.

Ad esempio, i proprietari di case con un mutuo di 30 anni possono rifinanziare con un prestito di 15 anni. Questa può essere un'ottima scelta, ma ci sono cose da considerare:

Innanzitutto, la maggior parte degli istituti di credito ti consentirà di estinguere il mutuo in anticipo. Quindi, se vuoi estinguere il tuo prestito di 30 anni in 15 anni con pagamenti aggiuntivi, potresti essere in grado di farlo. Questo può aiutarti a costruire il capitale più velocemente e a risparmiare sui pagamenti degli interessi. Se le circostanze cambiano e i tempi si fanno difficili, sei libero di tornare al pagamento originale del contratto di 30 anni.

D'altra parte, un prestito di 15 anni offre generalmente un risparmio di interessi ancora maggiore e può anche aiutarti a costruire rapidamente un patrimonio, in modo da poter possedere la tua casa gratuitamente e senza pagare prima piuttosto che dopo.

Il rifinanziamento è disponibile per i prestiti FHA, VA, Jumbo o USDA?

Sì, a seconda della tua situazione attuale, una di queste opzioni potrebbe avere senso per te. Inoltre, se attualmente disponi di un prestito convenzionale, FHA, VA, Jumbo o USDA, sono disponibili opzioni che includono diversi programmi di rifinanziamento semplificati. I programmi di rifinanziamento semplificati offrono un processo di approvazione semplificato riducendo o eliminando molte delle revisioni di reddito, credito o valutazione incluse nei programmi di rifinanziamento standard.

Il programma di ottimizzazione di VA si chiama rifinanziamento della riduzione del tasso di interesse o IRRRL. È importante ricordare che i prestiti di rifinanziamento ottimizzati potrebbero non consentire un'opzione di prelievo di contanti. Inoltre, come altre opzioni di rifinanziamento, i prestiti di rifinanziamento semplificati possono aumentare il costo totale per tutta la durata del prestito.

È il momento giusto per rifinanziare?

In definitiva, è fondamentale setacciare i numeri per vedere se il rifinanziamento ha senso per te. Anche se non sei stato in grado di rifinanziare in passato, i programmi e i tassi di prestito cambiano continuamente. Questi cambiamenti, insieme all'aumento dei valori delle case in vari mercati, potrebbero consentirti di abbassare la tua tariffa o i tuoi pagamenti mensili.

Ma non devi farlo da solo! Gli agenti di prestito PennyMac sono sempre pronti a rispondere alle tue domande e a guidarti nel percorso verso un rifinanziamento di successo.

Rifinanziamento a tasso ea termine

In un rifinanziamento di tasso e durata, normalmente otterresti un nuovo mutuo con un tasso di interesse più basso, nonché eventualmente un termine di pagamento più breve (30 anni cambiati in 15 anni).

Con i recenti tassi di interesse storicamente bassi, il rifinanziamento del tuo mutuo di 30 anni in un mutuo di 15 anni può finire con pagamenti mensili simili al tuo prestito originale. Ciò è dovuto all'importo inferiore degli interessi che pagheresti sul tuo nuovo mutuo, sebbene le rate del mutuo a 15 anni siano in genere superiori ai prestiti a 30 anni.

La verità sull'ipoteca afferma che è importante assicurarsi di trovare il punto di pareggio prima di decidere di rifinanziare il tasso ipotecario attuale. Questo è essenzialmente quando i costi di rifinanziamento vengono recuperati attraverso la rata mensile più bassa del mutuo.^[1].

Rifinanziamento con prelievo di contanti

In un rifinanziamento in contanti, puoi rifinanziare fino all'80% del valore attuale della tua casa in contanti. Ecco perché si chiama rifinanziamento cash-out. Quindi supponiamo che la tua casa abbia un valore di $ 100.000 e tu abbia un debito di $ 60.000 per il tuo prestito. La tua banca o prestatore può darti, come mutuatario qualificato, $ 20.000 in contanti, rendendo il tuo nuovo mutuo $ 80.000.

In un rifinanziamento cash-out, non sempre risparmi denaro rifinanziando, ma ottieni una forma di prestito a un interesse inferiore sul denaro necessario. Le ragioni per prendere un riscatto potrebbero essere che potresti voler scavare una nuova piscina per la tua pensione nel cortile o andare in vacanza da sogno.

Tieni presente che l'assunzione di un mutuo in contanti aumenta l'importo del tuo privilegio^[2]. Ciò potrebbe significare pagamenti più grandi e/o a più lungo termine. Ricorda che questo non è denaro gratuito e devi restituirlo al tuo prestatore.

Decidere di rifinanziare il mutuo non è qualcosa da prendere alla leggera. Considera il costo del rifinanziamento rispetto ai risparmi in cambio. Parla con un pianificatore finanziario se sei preoccupato se dovresti o meno rifinanziare, insieme ad altre opzioni a tua disposizione.

Contenuti

• Che cos'è il rifinanziamento?
• I vantaggi di un rifinanziamento della casa
• Rischi di rifinanziamento del prestito
• Domande frequenti sul rifinanziamento
• Devo rifinanziare se ho intenzione di vivere nella mia casa solo per qualche anno in più?
• In che modo il rifinanziamento influisce sul mio punteggio di credito?
• Qual è il saldo residuo del mio prestito?
• Ho bisogno di flessibilità o di un programma di pagamento rigido?
• Il rifinanziamento è disponibile per i prestiti FHA, VA, Jumbo o USDA?
• È il momento giusto per rifinanziare?
• Rifinanziamento a tasso ea termine
• Rifinanziamento con prelievo di contanti

• Aiuto per chi compra casa per la prima volta in Florida
• Di quali documenti ho bisogno per acquistare una casa in...
• Di quanto credito ho bisogno per comprare una casa?
• Requisiti per acquistare una casa mobile negli Stati Uniti
• Requisiti per acquistare una casa negli Stati Uniti - Guida
• Esempio di fare una contro offerta per l'acquisto di una casa